Bien · Appartement
Expertise d'un appartement
Dans un immeuble, la valeur se joue à l'échelle du lot autant qu'à celle de l'adresse. L'expertise intègre la situation dans la copropriété, sa santé financière et les travaux à venir, éléments qu'une estimation rapide ignore le plus souvent.
(a)
Le lot : ce qui différencie deux appartements du même immeuble
Étage, ascenseur, exposition, vue dégagée ou cour intérieure, nuisances sonores, surface des annexes, présence d'un stationnement : autant de facteurs qui écartent nettement les valeurs au sein d'un même bâtiment.
La surface privative est vérifiée au regard des documents disponibles, l'écart entre surface annoncée et surface réelle étant une source fréquente de litige.
(b)
La copropriété pèse sur la valeur
Le montant des charges courantes, l'existence d'impayés, un ravalement ou une réfection de toiture votés, un fonds de travaux insuffisant : ces éléments réduisent la valeur du lot et sont analysés à partir des procès-verbaux d'assemblée générale et des appels de charges.
- Charges annuelles et quote-part de travaux votés
- Procès-verbaux d'assemblée générale récents
- État des parties communes constaté sur place
- Règlement de copropriété et destination du lot
(c)
Location, saisonnier et valeur
Un appartement loué en bail d'habitation ne vaut pas la même chose qu'un appartement libre. Sur les secteurs touristiques, le potentiel locatif saisonnier est analysé avec prudence, en distinguant clairement la valeur vénale du bien de sa rentabilité d'exploitation.
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