Bien · Terrain
Expertise d'un terrain
La valeur d'un terrain dépend d'abord de ce que le droit y autorise. Constructibilité, emprise au sol, raccordements, accès et contraintes environnementales sont analysés avant toute approche par comparaison.
(a)
Constructibilité : le premier déterminant de la valeur
Le zonage du plan local d'urbanisme, les règles d'emprise et de hauteur, le recul par rapport aux limites et les servitudes définissent le volume constructible, donc la valeur.
Un terrain classé en zone naturelle ou agricole et un terrain en zone urbaine de même surface n'appartiennent tout simplement pas au même marché.
- Zonage et règles d'urbanisme applicables
- Surface constructible réelle après contraintes
- Accès, servitudes de passage, viabilisation
- Pente, nature du sol, risques identifiés
(b)
Le coût du terrain équipé
Un terrain non viabilisé suppose des raccordements en eau, électricité et assainissement dont le coût peut être significatif, notamment en secteur rural ou en pente.
Ces coûts sont pris en compte dans l'évaluation : ils expliquent l'écart de valeur entre deux parcelles voisines apparemment équivalentes.
(c)
Terrain à diviser ou à bâtir
Lorsqu'une division est envisageable, l'approche par le compte à rebours peut compléter la comparaison : on part du prix de vente prévisible des biens construits, dont on déduit coûts et marges pour remonter à la valeur du foncier. La méthode retenue est toujours explicitée dans le rapport.
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